Įsigyjant arba parduodant nekilnojamąjį turtą aktualu įvertinti visas galimas teisines rizikas. Šiame straipsnyje bus aptarti svarbiausi aspektai, kuriuos turėtų žinoti pardavėjas, sudarydamas preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Parduodant didelės vertės turtą ne iki galo įvertintos rizikos ir klaidos sudarant šias sutartis gali „kainuoti“ labai i brangiai.
Preliminariojoje sutartyje numatomi įsipareigojimai
Praktikoje jau gana įprasta prieš pasirašant pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį notarų biure sudaryti preliminariąją sutartį.
Ji gali būti paprastos rašytinės formos ir nebūtinai turi būti tvirtinama notaro biure. Pagal preliminariąją sutartį nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą nėra perleidžiama, tai yra tik tam tikras šalių susitarimas dėl pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo.
Preliminariojoje sutartyje numatomas šalių įsipareigojimas sudaryti pagrindinę sutartį iki tam tikro termino pabaigos, taip pat šalių pareigos iki pagrindinės sutarties sudarymo. Pardavėjui kyla pareiga pasirūpinti pagrindinės sutarties sudarymui reikalingais dokumentais, tokiais kaip turto energetinio naudingumo sertifikatas, jei turtas yra šildomas, kultūros paveldo objekto būklės patikrinimo aktas, jei ketinama sudaryti sandorį dėl kultūros paveldo objekto, kreditoriaus leidimas parduoti turtą, jei turtas yra įkeistas, ir pan.
Preliminarioje sutartyje numatomas pirkėjo mokamas avansas, taip pat šalims taikomos sankcijos pagrindinės sutarties nesudarymo atveju. Dažnu atveju šalims taikomos avanso dydžio baudos: pirkėjui nenupirkus turto pardavėjui lieka iš pirkėjo gautas avansas, o nepardavęs turto pardavėjas privalo grąžinti pirkėjui šio sumokėtą avansą ir papildomai sumokėti tokio paties dydžio baudą.
Atsakomybė už pagrindinės sutarties nesudarymą
Pardavėjui dar iki preliminariosios sutarties sudarymo reikėtų pasidomėti, kokius dokumentus reikės pateikti notarų biurui sudarant pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, kadangi, preliminarioje sutartyje numatant terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti, svarbu įvertinti, kiek užtruks surinkti reikalingus dokumentus. Nespėjus to padaryti ir praleidus terminą sudaryti pagrindinę sutartį, pirkėjas gali atsisakyti terminą pratęsti ir nesudaryti pagrindinės sutarties, argumentuodamas tuo, kad pardavėjas iki sutarto termino pabaigos nepasirūpino reikalingais dokumentais ir pagrindinė sutartis nesudaryta dėl pardavėjo kaltės.
Pardavėjui taip pat žinotina, kad net ir tuo atveju, jei pirkėjas nesumoka preliminariojoje sutartyje numatyto avanso ir praranda susidomėjimą įsigyti turtą, pardavėjo pareigos nepasibaigia. Pardavėjas vis tiek privalo vykdyti prisiimtus įsipareigojimus: ruoštis pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui, su notaru sutarti laiką dėl sandorio sudarymo, užsakyti pažymą sandorio sudarymui, siekti bendradarbiauti su pirkėju ir pan. Priešingu atveju, remiantis besiklostančia teismų praktika, teismas gali atsisakyti priteisti pardavėjui iš pirkėjo preliminarioje sutartyje numatytą baudą už pagrindinės sutarties nesudarymą, argumentuojant tuo, kad ir pardavėjas buvo neaktyvus, nebendradarbiavo su pirkėju ir nesielgė taip, kaip turėtų elgtis pardavėjas, sudaręs preliminariąją sutartį ir įsipareigojęs turtą parduoti.[1]
Siekiant išvengti neapibrėžtos situacijos, kai pirkėjas nesumoka avanso ir pardavėjas nežino, ar gali turtą parduoti kitam pirkėjui, preliminarioje sutartyje reikėtų numatyti pardavėjo teisę sutartį nutraukti arba numatyti sutarties pasibaigimą avanso nesumokėjimo atveju.
[1] 2015 m. balandžio 15 d. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-213-701/2015
Jolanta Liukaitytė-Stonienė, advokatų kontoros GLIMSTEDT vyresnioji teisininkė, advokatė. Straipsnis publikuotas naujienų portale vz.lt
