Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis: ką turi žinoti ir ko gali reikalauti pirkėjas

Iki sudarant pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį notarų biure, šalys dažnai pasirašo preliminariąją sutartį. Jeigu yra tam tikrų su planuojamu įsigyti turtu susijusių problemų,  reikėtų dar preliminariojoje sutartyje numatyti pardavėjo įsipareigojimą, kad problema bus pašalinta iki turto perleidimo notarine tvarka. Tuo tarpu į pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjas gali reikalauti įtraukti ir kitus patvirtinimus bei garantijas, kurie nėra privalomi pagal įstatymą.

Pardavėjo įsipareigojimai iki turto perleidimo

Esant poreikiui, preliminariojoje sutartyje galima numatyti, kad pardavėjas įsipareigoja užbaigti neužbaigtus statytos darbus, patikslinti turto kadastro duomenis, sumokėti įsiskolinimus ir pan. Preliminarioje sutartyje taip pat svarbu aiškiai ir suprantamai suformuluoti taisykles – ką įsipareigoja padaryti pardavėjas, kokia tvarka įsipareigojimai  bus vykdomi, kokiais terminais, kokios sankcijos bus taikomos, jei įsipareigojimai bus nevykdomi arba vykdomi netinkamai ir pan.

Įvykdžius preliminariojoje sutartyje numatytus įsipareigojimus, sukuriamos prielaidos sudaryti pagrindinę turto įsigijimo sutartį notarų biure.

Pardavėjo garantijos sudarant sutartį notarų biure

Įstatymu konkrečiai reglamentuota, kokias nuostatas, susijusias su turto nuosavybe sudarant pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį notarų biure, privalo patvirtinti pardavėjas: kad į perduodamą turtą tretieji asmenys neturi jokių teisių ir pretenzijų, turtas neareštuotas ir nėra teisminio ginčo dėl jo, kad pardavėjo teisė disponuoti daiktais neatimta ar apribota, taip pat privaloma patvirtinti, kad nėra jokių viešosios teisės pažeidimų ar apribojimų.

Jeigu pardavėjas tinkamai pranešė apie trečiųjų asmenų teises į turtą ar šių teisių suvaržymą, taip pat jeigu tokie suvaržymai įregistruoti viešajame registre, pirkėjas negalės teigti, kad tokios informacijos nežinojo ir, pavyzdžiui, negalės dėl netinkamos pardavėjo pareigos įvykdymo reikalauti sumažinti turto kainą.

Pirkėjas gali reikalauti į turto pirkimo-pardavimo sutartį įtraukti ir kitus pardavėjo patvirtinimus ir garantijas, kurie nėra privalomi  pagal įstatymą. Pavyzdžiui, pirkėjas gali reikalauti patvirtinti, kad parduodamas žemės sklypas nėra užterštas sveikatai pavojingomis medžiagomis, kad statant statinį buvo naudotos tam tikros medžiagos ir pan.

Paprastai į turto pirkimo-pardavimo sutartį įtraukiama pardavėjo garantija dėl turto kokybės, tačiau pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti.

Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką, pardavėjas neatsako už parduodamo daikto kokybę, kai daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo[1]. Pavyzdžiui, turtas yra akivaizdžiai nusidėvėjęs, akivaizdu, kad yra reikalingi tam tikri remonto darbai, ir pan.

Apibendrinant, pirkėjui rekomenduotina turto įsigijimo procese būti aktyviam – nuodugniai apžiūrėti įsigyjamą turtą, įsitikinti ar nėra trūkumų, atidžiai peržiūrėti su turtu susijusius dokumentus ir duomenis.