Itin žemos bankų palūkanos didina investicijų į nekilnojamąjį turtą patrauklumą, tačiau, siekiant gauti patrauklią investicinę grąžą stabilumo požymius demonstruojančioje mūsų šalies nekilnojamojo rinkoje, reikia ne tik lėšų, bet ir žinių bei profesionalumo. Nekilnojamojo turto investiciniai fondai sudaro galimybę investuoti į NT, jo valdymo ir plėtojimo klausimus patikint profesionaliems valdytojams. Šiame straipsnyje apžvelgsiu pagrindinius NT fondų veiklos aspektus, į kuriuos būtina atkreipti dėmesį svarstant galimybes investuoti per NT fondus ir renkantis konkretų fondą.
Investuotojai gali rinktis tiek užsienyje registruotus, tiek lietuviškus NT fondus. Kiekvienas fondas turi savo veiklos geografiją. Žinoma, lietuviški fondai dažniau orientuojasi į gerai pažįstamas Lietuvos ir kitų Baltijos valstybių rinkas. Šiuo atžvilgiu lietuviški NT fondai dažnai gali būti pranašesni už užsienio fondus, kurie Lietuvoje ir kitose Baltijos valstybėse dažnai orientuojasi į palyginti nerizikingus stambius objektus ar jų portfelius.
Lietuvoje steigiamiems NT fondams taikomi Kolektyvinio investavimo subjektų įstatyme (KISĮ), Informuotiems investuotojams skirtų kolektyvinio investavimo subjektų įstatyme (IIKISĮ) ir kituose teisės aktuose numatyti reikalavimai. Visų NT fondų veikla pakankamai detaliai reguliuojama, tačiau informuotiems ir profesionaliems investuotojams skirtiems fondams teisės aktai numato kiek liberalesnius reikalavimus, palyginti su neprofesionaliems investuotojams skirtais fondais.
NT fondą sudarantis turtas yra jo dalyvių bendroji dalinė nuosavybė. Dalyvio dalis bendrojoje nuosavybėje nustatoma atsižvelgiant į jo asmeninėje investicinių vienetų sąskaitoje įrašytų investicinių vienetų skaičių. NT fondo dalyviams nereikia patiems rūpintis fondo turto valdymu ir plėtojimu – tuo užsiima NT fondo valdymo įmonė, kuri privalo atitikti teisės aktuose numatytus reikalavimus.
NT fondai gali būti atvirojo arba uždarojo tipo. Atvirojo tipo investicinių fondų dalyviai turi teisę bet kada pareikalauti, kad valdymo įmonė išpirktų jų turimus investicinio fondo investicinius vienetus, o uždarojo tipo investicinio fondo investuotojai investiciją (sumažėjusią ar padidėjusią) paprastai gali atgauti tik pasibaigus numatytam fondo veiklos laikotarpiui, nebent fondo taisyklės numatytų kitas investicinių vienetų išpirkimo galimybes. Be to, uždarojo tipo investiciniai fondai gali riboti dalyvių ir (ar) fondo investicinių vienetų skaičių.
Į NT fondą gali investuoti tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys, tačiau konkretūs fondai gali taikyti minimalių investicijų reikalavimus. Paprastai atvirojo tipo fondai taiko gana nedidelius minimalių investicijų reikalavimus, todėl gali būti patraukli investavimo galimybė ne itin dideles sumas pasiryžusiems investuoti asmenims. Uždarojo tipo NT fondai taiko aukštesnius minimalius investicijų reikalavimus – 30 000 eurų ar netgi didesnius.
Fondų investavimo strategija
Investuojant per NT fondus galima gana tikslingai nukreipti lėšas į tam tikrus sektorius. Fondų prospektuose paprastai detalizuojama, ne tik kokiose valstybėse fondas planuoja įsigyti nekilnojamojo turto, bet ir į kokios paskirties turtą fondas orientuosis: į komercinės paskirties turtą, gyvenamąsias patalpas, viešbučius, ar pan.
Renkantis NT fondą taip pat reikėtų atkreipti dėmesį į fondo tikslą. Vieni fondai grąžą investuotojams gali siekti uždirbti iš NT objektų generuojamų nuomos pajamų, kiti iš vertės padidėjimo, treti – iš NT projektų plėtojimo ir pan. Atitinkamai gali skirtis ir fondų rizikingumas.
Investicinių vienetų vertės nustatymas
NT fondų investiciniai vienetai parduodami investuotojams ir išperkami iš investuotojų pagal tuo metu galiojančią investicinių vienetų kainą. Investicinių vienetų vertė priklauso nuo fondo nuosavybės teise valdomo nekilnojamojo turto portfelio vertės ir įsipareigojimų santykio.
Vienas svarbiausių rodiklių, leidžiančių spęsti apie konkretaus NT fondo turimą turtą, atmetus jo įsipareigojimus, yra fondo grynieji aktyvai (GA). Įstatymai GA apibrėžia kaip investicinį fondą sudarančio turto vertės ir investicinio fondo ilgalaikių bei trumpalaikių finansinių įsipareigojimų skirtumą. Fondo gyvavimo laikotarpiu šis rodiklis kinta. NT fondo investicinių vienetų kaina yra nustatoma GA vertę padalijus iš visų apyvartoje esančių investicinių vienetų skaičiaus. Vienas pagrindinių kriterijų nustatant NT fondo GA vertę yra fondo turtą sudarančių NT objektų rinkos kaina. Teisės aktai numato privalomus NT fondams priklausančio nekilnojamojo turto vertinimo reikalavimus.
NT fondų taikomi mokesčiai
NT fondai leidžia investuotojams į nekilnojamąjį turtą išvengti su turto valdymu susijusių rūpesčių, tačiau, suprantama, taiko vienokius ar kitokius mokesčius bei nustatytose ribose atskaito patirtas išlaidas iš pritrauktų ar uždirbtų lėšų.
Siekiant suvokti, kokie mokesčiai yra taikomi ir kokios išlaidos yra dengiamos fondo lėšomis, svarbu išanalizuoti NT fondo taisykles. Dauguma NT fondų taiko platinimo mokestį, valdymo mokestį ir sėkmės mokestį, taip pat gali būti taikomi ir kiti taisyklėse aptarti mokesčiai.
Pajamų apmokestinimas
Remiantis Lietuvos Respublikos pelno mokesčio įstatymu, NT fondai nėra apmokestinamieji vienetai, tad pelno mokesčio nemoka, tačiau moka pridėtinės vertės mokestį.
Fondui išperkant investicinius vienetus arba investuotojui perleidžiant investicinius vienetus kitam asmeniui, Lietuvos nuolatinio gyventojo gautos pajamos apmokestinamos 15 proc. tarifu, atėmus įsigijimo kainą ir kitas išlaidas. Nuolatinio gyventojo pajamos, gautos padalijus fondą, taip pat apmokestinamos 15 proc. tarifu. Tiesa, įstatymas numato minimalią nepamokestinamą sumą, kuri yra 500 eurų per mokestinį laikotarpį (vienus kalendorinius metus). Ši lengvata netaikoma fondo likvidavimo atveju. Lietuvos nenuolatinio gyventojo gautos vertės padidėjimo ar padalijimo pajamos Lietuvoje nėra apmokestinamos. Lietuvos juridinio asmens turto vertės padidėjimo pajamos yra įtraukiamos į jo apmokestinamąsias pajamas ir taip pat apmokestinamos 15 proc. tarifu. Užsienio juridinio asmens (išskyrus užsienio juridinio asmens, per nuolatinę buveinę įsigyjančio investicinius vienetus) pajamos iš turto vertės padidėjimo Lietuvoje nėra apmokestinamos. Iš fondo pajamų išmokėti dividendai Lietuvoje apmokestinami 15 proc. tarifu.
Jolanta Liukaitytė-Stonienė, advokatų kontoros GLIMSTEDT vyresnioji teisininkė, advokatė
Straipsnis publikuotas portale vz.lt
