Investuojant į NT bene didžiausios grąžos galima tikėtis tais atvejais, kai įsigytas apleistas NT objektas prikeliamas naujam gyvenimui. Tačiau turto atnaujinimas reikalauja ne tik nemenkų finansinių investicijų remonto ar rekonstrukcijos darbams, naujam interjerui ar įrangai, tačiau taip pat gali būti reikalinga pakeisti ir patalpų ar pastato paskirtį. Kai kuriais atvejais tai padaryti gali būti gana komplikuota, nors ir iš pirmo žvilgsnio įsigyjamas objektas yra puikiai naujai idėjai įgyvendinti tinkamoje vietoje.
Rinkoje nemažai pavyzdžių, kai, rodos, niekam nebeįdomios buvusių gamyklų teritorijos, sandėliai ir apleisti pastatai paverčiami moderniais, aukščiausius standartus atitinkančiais gyvenamųjų namų kvartalais ar loftais, o sovietinius laikus menantys kultūros namai, senamiesčio rūsiai ar užkampiai tampa viliojančiais restoranais, jaukiomis kavinukėmis ar jaunimo mėgstamais barais. Vis dėlto prieš įsigyjant patalpas ar pastatą bei siekiant jį pertvarkyti naujai veiklai rekomenduotina atlikti kruopščią analizę, kuri leistų suprasti, kokia esama nekilnojamojo turto (NT) objekto paskirtis, kokios veiklos jame yra galimos ir leistinos ir ar galima tikėtis pakeisti esamą paskirtį, jei ji neatitinka naujos idėjos ir turto panaudojimo vizijos.
Patalpų naudojimo ne pagal paskirtį galimybės
Įstatymas numato bendrą taisyklę, kad naudotojas privalo naudoti statinį (jo patalpas) pagal paskirtį, išskyrus tam tikras veiklas, kurias galima vykdyti nepakeitus statinio (jo patalpų) paskirties. Pavyzdžiui, administracinės, prekybos paskirties patalpose galima kirpyklų ir kitų grožio salonų veikla. Apskaitos, architektūros, vertimo veikla, ikimokyklinio amžiaus vaikų ugdymas gali būti vykdomas vieno ar dviejų butų ir daugiabučiame name. Tiesa, jei pastarųjų veiklų vykdymas susijęs su klientų lankymusi, be kita ko, gali būti reikalingas daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimas. Teisės aktai numato baigtinį veiklų, kurių vykdymas yra galimas nepakeitus patalpų paskirties, sąrašą. Visais kitais atvejais, jei planuojama veikla neatitinka esamos patalpų paskirties, reikia paskirtį pakeisti. Pavyzdžiui, norint patalpose įrengti restoraną ar kavinę, tokių patalpų paskirtis turi būti maitinimo.
Patalpų paskirties pakeitimui reikalingi darbai ir dokumentacija
Kai kuriais atvejais keičiant paskirtį gali prireikti esminių remonto darbų ar netgi rekonstrukcijos, tačiau kartais tam gali reikėti tik paprastojo remonto darbų arba remonto darbai gali būti ir iš viso nereikalingi. Teisės aktai numato, kokie darbai laikytini rekonstrukcija, kapitaliniu remontu ir paprastuoju remontu. Nuo reikalingų darbų apimties priklauso patalpų paskirties keitimo dokumentacijos sudėtingumas ir procedūra.
Statinio rekonstravimo tikslas – perstatyti esamo statinio laikančiąsias konstrukcijas ir taip pakeisti (padidinti, sumažinti) bet kuriuos statinio išorės matmenis – ilgį, plotį, aukštį, skersmenį ir pan. Laikoma, kad laikančiosios konstrukcijos perstatomos, kai:
– pastatomi nauji aukštai, įrengiamas naujas rūsys, praplečiamas esamas, nugriaunama dalis esamų aukštų;
– prie statinio pristatomas (ar pastatomas tarp gretimų statinių) priestatas, jei dėl šio priestato pristatymo keičiamos, silpninamos, stiprinamos ir pan. esamo statinio laikančiosios konstrukcijos;
– bet kurios laikančiosios konstrukcijos pakeičiamos kitomis laikančiosiomis konstrukcijomis, įrengiamos naujos laikančiosios konstrukcijos, pašalinama dalis esančių laikančiųjų konstrukcijų.
Statinio kapitalinio remonto tikslas – pertvarkyti statinio laikančiąsias konstrukcijas nekeičiant statinio išorės matmenų – ilgio, pločio, aukščio, skersmens ir pan. Laikoma, kad statinio laikančiosios konstrukcijos pertvarkomis, kai jos stiprinamos (išskyrus esamų angų užtaisymą), silpninamos, pakeičiamos (iš dalies ar visos) to paties ar kito tipo laikančiosiomis konstrukcijomis.
Statinio paprastojo remonto tikslas – atnaujinti esamą statinį jo nerekonstruojant ir kapitališkai neremontuojant. Statinio paprastajam remonto priskiriami visi darbai, kurie nepriskiriami statinio rekonstrukcijai ir kapitaliniam remontui. Taigi į paprastojo remonto apimtį pateks tokie darbai kaip fasadų ar stogo dangos keitimas, pastatų apšiltinimas, statinio bendrųjų, atskirųjų, vartotojo inžinerinių sistemų įrengimas, keitimas, šalinimas, balkonų, lodžijų įstiklinimas ir pan.
Tam tikros paskirties patalpoms teisės aktai numato privalomus reikalavimus. Pavyzdžiui, daugiabučiame name esanti gyvenamoji patalpa, kurios paskirtis keičiama, turi būti rekonstruojama taip, kad būtų įrengtas atskiras įėjimas iš lauko ir kad šis rekonstravimas atitiktų gyvenamojo namo architektūros, higienos, priešgaisrinės saugos, aplinkos apsaugos ir statybos techninius reikalavimus. Viešbučio paskirties pastate turi būti ne mažiau kaip 10 vienviečių ir (ar) dviviečių kambarių (numerių). Motelis turi turėti ne mažiau kaip 5 kambarius ir geras autotransporto privažiavimo sąlygas bei būti pritaikytas papildomai teikti transporto priemonių saugojimo bei aptarnavimo (autoserviso) paslaugas. Svečių namai yra skirti teikti tik apgyvendinimo paslaugas ir patarnavimus, reikalingus turistams priimti, ir turi turėti ne mažiau kaip 5 kambarius (numerius) ir pan.
Keičiant patalpų ar pastatų paskirtį, kai nustatyta tvarka užbaigtuose statyti statiniuose neatliekami statybos darbai ar atliekami statinio paprastojo remonto darbai, turi būti rengiamas patalpos ar pastato paskirties keitimo projektas. Patalpų ir pastatų paskirties keitimas, kai atliekami nustatyta tvarka užbaigto statyti statinio rekonstravimo ar kapitalinio remonto darbai, atliekamas vadovaujantis STR „Statybą leidžiantys dokumentai“ ir STR „Statybos užbaigimas“ nuostatomis, taikomomis rekonstruojant ar kapitališkai remontuojant statinius.
Pažymėtina, kad rašytinis savivaldybės administracijos įgalioto valstybės tarnautojo pritarimas pastato (patalpos, patalpų) paskirties keitimo projektui privalomas visais atvejais.
Jei patalpa yra daugiabučiame name ar pastate, kuriame esančios patalpos priklauso keliems asmenims, atsižvelgiant į galiojančių teisės aktų reikalavimus manytina, kad, nepriklausomai nuo to, kokie darbai bus atliekami (paprastojo remonto, kapitalinio remonto, rekonstrukcijos), o galbūt nebus atliekami jokie darbai, keičiant patalpų, esančių tokiame pastate paskirtį, visais atvejais bus reikalingas butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sutikimas.
Keičiant patalpų paskirtį taip pat reikėtų turėti omenyje, kad paskirties pakeitimas gali įtakoti patalpų likvidumą tiek teigiama, tiek neigiama prasme. Pavyzdžiui, apjungus du nedidelius butus į patalpas, skirtas prekybinei veiklai, tačiau nepasiteisinus planuotai idėjai, parduoti patalpas gali būti sudėtingiau ir trukti ilgiau nei prieš tai buvusius butus. Norint „grąžinti“ patalpų paskirtį į buvusią, bus reikalinga atlikti atitinkamas procedūras pagal tuo metu galiosiančių teisės aktų reikalavimus, kurie ateityje gali būti netgi griežtesni.
Atvejai, kai būtinas viso pastato paskirties keitimas
Pastatas priskiriamas vienai ar kitai paskirties grupei (pogrupiui), jeigu ta paskirtimi naudojamas jo visas bendras plotas arba didžiausioji jo dalis. Kai pastatą sudaro įvairių paskirčių patalpos, formuojamos kaip atskiri nekilnojamieji daiktai (maitinimo, sporto, mokslo ir t.t.), pastato naudojimo paskirtis nustatoma pagal didžiausio bendrojo ploto patalpos, kaip atskiro nekilnojamojo daikto, paskirtį. Šios įvairių paskirčių patalpos formuojamos kaip atskiri nekilnojamieji daiktai, turi atitikti normatyvinių statybos techninių, normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų ir kitų teisės aktų jiems nustatytus reikalavimus.
Taigi keičiant dominuojančių patalpų paskirtį pastate yra reikalinga keisti ir pastato paskirtį, todėl perkant patalpas reikėtų pasidomėti ir kaimyninių patalpų paskirtimi bei jų plotu.
Pastato paskirties keitimas gali būti sudėtingesnis nei patalpų paskirties keitimas, ypač atsižvelgiant į tai, kad pastaruoju atveju būtina įvertinti žemės sklypo, kuriame yra pastatas, paskirtį ir naudojimo būdą. Norint keisti statinio paskirtį žemės sklype, kuriame yra statinys, turi būti galima atitinkamų statinių statyba. Priešingu atveju reikia keisti žemės sklypo naudojimo būdą ar jį papildyti.
Žemės naudojimo būdo pakeitimas gali reikalauti nemažai laiko ir finansinių sąnaudų, o kai kuriais atvejais tai gali būti sunkiai įgyvendinama. Pavyzdžiui, jei norima pastato paskirtį pakeisti į prekybos ar paslaugų, tačiau bendrasis miesto planas tame sklype numato tik konservacinės paskirties teritoriją, žemės sklypo paskirties ir naudojimo būdo pakeitimui gali tekti inicijuoti ir bendrojo miesto plano keitimą. Jei, pavyzdžiui, sklypo naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos, jame gali būti viešbučiai, prekybos, paslaugų, maitinimo, sporto paskirties pastatai ir pan., tačiau tokiame sklype dominuojančių patalpų paskirties keitimas į gyvenamąsias būtų negalimas. Norint pakeisti esamo pastato paskirtį į gyvenamąją, žemės sklypo naudojimo būdas turėtų būti atitinkamai vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos arba daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos. Tiesa, žemės sklypas gali turėti kelis naudojimo būdus, jeigu tai numatyta teritorijų planavimo dokumente ar žemės valdos projekte.
Priklausomai nuo to, kokio pobūdžio darbai ir kokiuose pastatuose yra atliekami, siekiant pakeisti patalpų ar pastato paskirtį bus reikalingi atitinkami statybos užbaigimą patvirtinantys dokumentai. Pavyzdžiui, jeigu atliekami tik paprastojo remonto darbai, prireiks surašyti deklaraciją apie statybos užbaigimą (paskirties pakeitimą), atlikti reikalingus kadastro bylos patikslinimus ir kreiptis į Nekilnojamojo turto registrą, kad būtų registruoti atitinkami duomenų pakeitimai ir nurodyta nauja turto paskirtis. Atlikus statinio rekonstrukciją, reikalinga organizuoti sudėtingesnę procedūrą – statinio statybos užbaigimo akto surašymą.
Kokios dažniausiai praktikoje pasitaikančios klaidos įsigyjant apleistą NT objektą investiciniais tikslais:
– Nuvertinamos reikalingos investicijos, pvz. tik eigoje paaiškėja, kad planuojamai veiklai reikalinga įrengti brangią kondicionavimo sistemą
– Nevertinama, jog pakeitus esamą paskirtį, gali sumažėti objekto likvidumas
– Neįvertinama, kad įsigytos patalpos yra dominuojančios pastate ir jų paskirties pakeitimas reikalauja viso pastato paskirties pakeitimo, kas praktikoje gali būti sunkiai įgyvendinama.
Autorė: advokatų kontoros GLIMSTEDT vyresnioji teisininkė, advokatė Jolanta Liukaitytė-Stonienė
Straipsnis publikuotas žurnale INVESTUOK
