Valstybės ar savivaldybių iniciatyvos įgyvendinti visuomenei svarbius ir reikalingus viešosios infrastruktūros vystymo projektus, tokius kaip miesto aplinkkelių tiesimas, susisiekimo infrastruktūros gerinimas ir pan., paprastai yra sutinkamos džiaugsmingai. Dažniausiai nesidžiaugia tik nekilnojamojo turto savininkai, kurie ne savo noru tampa šios iniciatyvos dalimi. Susidūrę su nekilnojamojo turto paėmimo visuomenės poreikiams procedūra, jie dažnai nesutinka su pasiūlyta kompensacija už visuomenės poreikiams paimamą nuosavybę ir įsivelia į teisminius ginčus dėl, jų manymu, nustatyto neteisingo atlyginimo už visuomenės poreikiams paimtą turtą.
Tai atspindi ir neseniai viešojoje erdvėje vėl plačiai nuskambėjusi jau daugiau nei dešimtmetį trunkanti istorija. Vilniaus miesto savivaldybė, vystydama Vilniaus miesto vakarinio aplinkkelio projektą, buvo įpareigota išmokėti apie 3,354 mln. eurų kompensaciją keturiems savininkams, prieš 15 metų įsigijusiems sklypą, per kurį tiesiamas aplinkkelis. Vilniaus miesto savivaldybės nuomone, už išperkamą aplinkkelio statybai reikalingą žemę jos savininkai reikalauja nepagrįstai didelių sumų, todėl ginčas pasiekė aukščiausią teismų instanciją.
Spręsdamas minėtą ginčą, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2016 m. balandžio 8 d. priimtoje nutartyje[i] dar kartą apibendrino ir pateikė savo išaiškinimą dėl teisės aktuose įtvirtintų pagrindinių principų ir kriterijų, kuriais turi būti vadovaujamasi nustatant atlyginimo už visuomenės poreikiams paimamą žemės sklypą dydį. LAT išaiškinimas turėtų suteikti daugiau aiškumo tiek panašiose situacijose atsidūrusiems nekilnojamojo turto savininkams, tiek sprendimus paimti žemę ar kitą nekilnojamąjį turtą visuomenės poreikiams priimančioms ir įgyvendinančioms institucijoms. Šiame straipsnyje apžvelgsiu pagrindinius jo principus.
Akcentuojama lygiaverčio atlyginimo už visuomenės poreikiams paimamą nuosavybę principo reikšmė
Asmuo, kurio nuosavybė paimama visuomenės poreikiams, turi teisę reikalauti, kad nustatytas atlyginimas (kompensacija) būtų lygiavertis paimamai nuosavybei. Savininkas netenka galimybės disponuoti paimamu žemės sklypu, todėl jam turėtų būti atlyginama tokia turto kaina, už kurią jis būtų galėjęs įsigyti analogišką žemės sklypą tuo momentu, kai jis prarado galimybę disponuoti savo turtu dėl sprendimo pradėti žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą.
Teismo nuomone, be pagrindo išmokamas didesnis atlyginimas, nei reikia analogiškam sklypui įsigyti, nėra teisingas, nes sudaro galimybes paimamo visuomenės reikmėms žemės sklypo savininkui nepagrįstai praturtėti visuomenės sąskaita. Dėl to svarbu įvertinti tiek teigiamus, tiek neigiamus žemės kainų pokyčius atlyginimo nustatymo metu.
Kada ir kaip apskaičiuojama paimamo visuomenės poreikiams žemės sklypo rinkos vertė
Visuomenės poreikiams paimamų žemės sklypų vertė nustatytina tą dieną, kai priimamas sprendimas paimti žemę visuomenės poreikiams.
Žemės sklypo rinkos vertė apskaičiuojama pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ar būdą, nustatytą iki padarant žymą Nekilnojamojo turto registre apie pradėtą žemės paėmimo visuomenės poreikiams procedūrą. Žemės sklypo rinkos vertė apskaičiuojama taikant individualų turto vertinimą.
Apskaičiuojant žemės sklypo, jame esančių statinių ir įrenginių rinkos vertę, turi būti atsižvelgiama į tą pačią žemės verčių zoną patenkančių žemės sklypų, statinių ir įrenginių sandoriuose nurodytų tokių nekilnojamųjų daiktų kainų pokytį. Turi būti atsižvelgiama į tuos sandorius, kurie buvo sudaryti nuo teritorijų planavimo dokumento, kuriame numatytas konkretus visuomenės poreikis, patvirtinimo iki turto vertinimo ataskaitos parengimo momento. Dėl to, nustatinėjant nusavinamo žemės sklypo vertę sprendimo jį paimti priėmimo dieną, kartu turi būti nustatytas ir kainų pokytis.
Kaip turėtų būti vertinamas žemės sklypo paskirties ar būdo pakeitimas ir su tuo susiję savininko lūkesčiai
Teismo nuomone, jei žemės naudojimo paskirtis ar būdas buvo teisėtai pakeistas iki sprendimo jį paimti priėmimo dienos ir žemės sklypo savininkas įgijo realiai įgyvendinamą teisę sklypą naudoti pagal naujai nustatytą paskirtį savo interesams, reiškia, kad savininkai įgijo teisėtą lūkestį šias teises įgyvendinti ir jų netekimas turi būti kompensuojamas, atlyginant ne buvusios pirminės paskirties žemės sklypo vertę, bet esančios paėmimo metu. Tuo tarpu jei žemės paskirties pakeitimas vyko jau rengiantis naudoti žemės sklypą pagal pakeistą paskirtį visuomenės reikmėms, kai jis bus paimtas, toks žemės paskirties pakeitimas ir su tuo susijusios rinkos vertės padidėjimas negali būti pagrindas skaičiuoti kompensaciją savininkams. Ir trečia – jei žemės paskirties pakeitimas dėl objektyvių faktinių ar teisinių aplinkybių, tokių kaip žemės paskirties pakeitimo neatitiktis įstatymo reikalavimams, realiai negalėjo būti įgyvendintas, toks pakeitimas neturi būti vertinamas kaip reikšmingas kompensacijai skaičiuoti, todėl, nustatant kompensacijos dydį, turi būti taikoma pirminės žemės paskirties sklypo vertė.
Tam tikrais atvejais gali būti pateisinamas ne visos paimamo turto vertės kompensavimas
Teismas pažymėjo, kad tam tikrais atvejais gali būti pateisinamas ne visos paimamo turto vertės kompensavimas, tačiau, siekiant visuomenės ir paimamo turto savininkų interesų balanso, tokia disproporcija negali būti pernelyg didelė.
Kitaip sakant, teismas akcentuoja, kad kiekvienu konkrečiu atveju turėtų būti individualiai įvertintos visos svarbios aplinkybės. Ne visos paimamo turto vertės kompensavimas gali būti nulemtas įvairių aplinkybių, pavyzdžiui, kai neįmanoma objektyviai nustatyti tikrosios turto vertės dėl valstybei priklausančių išimtinių pirkimo teisių, nesant asmens investicijų, susijusių su paimamu turtu ir t.t.
Pagrindinis įrodymas – turto vertinimo ataskaita
Pagrindinis įrodymas bylose dėl atlyginimo už visuomenės poreikiams paimamą žemę nustatymo yra turto vertinimo ataskaita ar turto vertės nustatymo ekspertizės aktas.
Drauge teismas pasisakė apie svarbą atlikti individualų turto vertinimą atsižvelgiant į individualias jo savybes tam tikrą dieną. Neįvertinus šių savybių, vertė gali būti nustatoma nepakankamai tiksliai, todėl kiekvienoje byloje itin svarbu užtikrinti, kad, vertinant turtą, būtų atsižvelgta į visas reikšmingas jo individualias savybes.
[i] Civilinė byla Nr. 3K-3-180-684/2016
GLIMSTEDT vyresnysis teisininkas, advokatas Eivydas Sadauskas
