Šioje svetainėje naudojami slapukai. Sutikdami naudoti slapukus galėsite patogiau naršyti mūsų svetainėje. Privatumo politika Nesutinku Sutinku
Publikacijos

Namų darbai prieš įsigyjant nekilnojamąjį turtą2018-04-10

Laurawww

Laura Tunkevičiūtė

Apsisprendimas investuoti į nekilnojamąjį turtą neapsiriboja jo paieška, ketinimų įforminimu ir įsigijimu. Būsimas pirkėjas apsisprendžia ne tik dėl to, kokį NT įsigyti ir už kiek, bet vertina ir kitas aplinkybes, kurios gali turėti reikšmingos įtakos bei teisinių padarinių sudarius NT pirkimo-pardavimo sutartį ir jau naudojantis įsigytu turtu.

Pirkėjai vis dažniau atkreipia dėmesį į įsigyjamo NT duomenis, registruotus Nekilnojamojo turto registre. Praktikoje neretai susiduriama su situacijomis, kai faktinė turto būklė skiriasi nuo duomenų, kurie yra įregistruoti viešuosiuose registruose, ypač jei jis buvo rekonstruotas ar atlikti kiti statybos darbai. Siekiant išvengti ginčų su pardavėju, valstybės institucijomis ar kitais asmenimis dėl statybos teisėtumo bei kokybės, svarbu, kad atlikti įsigyjamo NT statybos darbai atitiktų teisės aktų reikalavimus, o turtas teisės aktų nustatyta tvarka būtų įregistruotas Nekilnojamojo turto registre.

Statybos dokumentacijai įvertinti pirkėjas gali pasitelkti ir atitinkamus specialistus, o NT pirkimo-pardavimo sutartyje rekomenduotina numatyti pardavėjo garantiją dėl statybos teisėtumo.

Dar iki sudarant NT pirkimo-pardavimo sutartį svarbu sužinoti ir Nekilnojamojo turto registre registruotą NT naudojimo paskirtį - ar faktinė situacija atitinka pardavėjo pareiškimus ir ar Nekilnojamojo turto registre patalpa įregistruota kaip gyvenamosios paskirties (jei ketinamą įsigyti tokią), o ne, pavyzdžiui, gamybos, pramonės paskirties (įskaitant kūrybines dirbtuves) ar poilsio paskirties ir pan.

Hipotekos, arešto, kitų teisių į įsigyjamą nekilnojamąjį turtą patikrinimas

Jau įprasta, kad, įsigyjant NT, domimasi, ar turtas nėra įkeistas, areštuotas, ar nėra apribota savininko teisė juo disponuoti. Jei nekilnojamasis turtas yra įkeistas, tai savaime neužkerta kelio sudaryti NT pirkimo-pardavimo sutartį, jeigu hipotekos (įkeitimo) sutartyje nenustatyta kitaip ir yra gaunamas atitinkamas kreditoriaus sutikimas, o pirkėjas sutinka prisiimti galimas rizikas. Tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kad įkeisto NT pirkimo-pardavimo sutartyje būtų numatyta aiški tvarka ir terminai, kaip toks įkeitimas (hipoteka) bus panaikintas.

Pirkėjui ne mažiau svarbu išsiaiškinti ir tai, ar tretieji asmenys neturi kitų Nekilnojamojo turto registre įregistruotų daiktinių teisių į planuojamą įsigyti nekilnojamąjį turtą, tokių kaip nuoma, panauda, servitutas ir pan.  

Atsižvelgiant į tai, kad pagal teisės aktus nėra privaloma visas trečiųjų asmenų daiktines teises, įskaitant nuomą ir panaudą, registruoti Nekilnojamojo turto registre, visuomet rekomenduotina pasidomėti, ar pardavėjas tokių sutarčių nėra sudaręs, o atitinkamą pardavėjo patvirtinimą (pareiškimą) numatyti ir NT pirkimo-pardavimo sutartyje.

Paprastai, jei nuomos sutartis nenustato kitaip, perleidus NT ir nesant sutartyje numatyto pagrindo nuomos sutartį nutraukti, Nekilnojamojo turto registre įregistruota nuomos sutartis ir jos pagrindu susiklostę teisiniai santykiai lieka galioti naujam savininkui, taigi tokiu atveju pirkėjui tikslinga susipažinti ir su nuomos sutarties sąlygomis, nuomos mokesčio dydžiu, mokėjimo terminais, nutraukimo tvarka ir pan.

Pirkėjui taip pat svarbu atkreipti dėmesį į kitus Nekilnojamojo turto registre įregistruotus juridinius faktus, susijusius su įsigyjamu nekilnojamuoju turtu, pavyzdžiui, apie įsiteisėjusius teismo sprendimus ir nutartis, turinčius įtakos įregistruoto nekilnojamojo daikto teisiniam statusui.

Keliems asmenims priklausančio nekilnojamojo turto dalies įsigijimas

Neretai siūloma už patrauklią kainą įsigyti nekilnojamojo turto dalį. Planuojant įsigyti NT, kuris priklauso keliems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, būtina įvertinti tokio turto naudojimo galimybes ateityje: turtas, priklausantis bendrosios dalinės nuosavybės teise, valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kita vertus, naudinga sužinoti, ar bendraturčiai nėra susitarę dėl bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio NT naudojimosi tvarkos. Jei toks susitarimas yra patvirtintas notariškai ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, jis yra privalomas ir naujajam savininkui, kuris vėliau įgyja dalį NT bendrosios dalinės nuosavybės teise.

NT priklausymas keliems bendraturčiams svarbus ir kitu aspektu. Pagal Civilinio kodekso nuostatas, bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą NT dalį ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių. Pirkėjui svarbu, kad pardavėjas tinkamai įvykdytų pareigą informuoti kitus bendraturčius apie parduodamą dalį ir, kad būtų gauti bendraturčių atsisakymai pasinaudoti pirmenybės teise, priešingu atveju bendraturtis įgyja teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.

Pažymėtina, kad žemės sklypo perleidimo atveju teisės aktai pirmumo teisės įsigyti šį turtą nesieja išimtinai su šio priklausymu bendrosios nuosavybės teise. Žemės sklypo pirkimo-pardavimo klausimus reglamentuojantys teisės aktai nustato platesnį ratą asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą. Pavyzdžiui, asmenys turi pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį, ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių. Tuo tarpu pirmumo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę taip pat turi asmuo, atitinkantis teisės aktų reikalavimus ir naudojęs parduodamą žemės sklypą pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą sutartį (sutartis) ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus ir (arba) nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu.

Įsigyto nekilnojamojo turto naudojimo perspektyvų įvertinimas

Siekdami išvengti nemalonių staigmenų, pirkėjai paprastai taip pat pasitikrina, ar teisės aktai nenustato kokių nors planuotos veiklos apribojimų įsigyjamam NT ar teritorijai, kurioje yra šis turtas. Taip pat svarbu žinoti,  kokios yra specialiosios žemės naudojimo sąlygos, ar NT nėra kultūros paveldo objektas, ar NT nėra sanitarinės apsaugos zonoje, kultūros paveldo vertybės vietovėje ar kitokio pobūdžio saugomoje teritorijoje. Be kita ko, turint konkrečių planų dėl NT pertvarkymo ar žemės sklypo naudojimo paskirties būdo keitimo, būtina pasidomėti ir galiojančiais teritorijų planavimo dokumentais.

 

Parengė Laura Tunkevičiūtė, advokatų kontoros GLIMSTEDT jaunesnioji teisininkė. Komentaras publikuotas naujienų portale vz.lt


Teisininkai: Laura Tunkevičiūtė

Kontaktai

Jogailos 4, 01116 Vilnius
Telefonas: +370 5 2690 700