Publikacijos

Trys dalykai, kuriuos būtina žinoti apie nekonkuravimo susitarimus patalpų nuomos sutartyse2016-04-05

„Inkariniai“ nuomininkai ir didžiųjų prekybos centrų valdytojai neretai sudaro nuomos sutartis, į kurias įtraukiamos nuostatos, draudžiančios prekybos centro valdytojui sudaryti nuomos sutartis su kitais mažmeninės prekybos tinklais, t. y. nuomotojas sutinka uždrausti „įsileisti“ nuomininko konkurentus. Panašios nuostatos dažnai sudaromos ir sutartyse su kitais prekybininkais ir aptarnavimo paslaugų teikėjais.

Praėjusių metų pabaigoje ES Teisingumo Teismas (ESTT) priėmė sprendimą „Maxima Latvija“ byloje, aktualų verslo subjektams, kuriems reikšminga patalpų vieta – NT plėtotojams, prekybos tinklams, aptarnavimo paslaugas teikiančioms įmonėms. Esminė ESTT išvada „Maxima Latvija“ bylos sprendime – vien nekonkuravimo sąlygos egzistavimas patalpų nuomos sutartyje savaime dar nėra laikytinas konkurencijos teisės pažeidimu, todėl galutinis susitarimo teisėtumo vertinimas priklauso nuo išsamios ekonominių aplinkybių atitinkamoje rinkoje visumos analizės.

Vertė

Nekonkuravimo susitarimų vertė nuomotojams ir nuomininkams pakankamai apčiuopiama. Šių susitarimų esmė – nuomininko apsauga nuo tiesioginių konkurentų „už slenksčio“.

Viena vertus, šie susitarimai skatina ilgalaikes abipuses investicijas, ypač prekybos centrų atveju. Nuomotojo ir „inkarinio“ nuomininko investicijos į savo reklamą padeda pritraukti lankytojus visiems nuomininkams. Taip pat žinodami, jog konkurentai neatidarys savo parduotuvių ir nepasinaudos investicijomis pritraukta nauda, prekybos tinklai yra linkę daugiau investuoti į prekybos vietą bei didinti nuomotojo prekybos centro žinomumą. Taigi nekonkuravimo susitarimas patalpų nuomos sutartyse suteikia abipusį draudimą nuo pajamų sumažėjimo.

Kitų prekybininkų ar aptarnavimo paslaugų teikėjų atveju, kai nuomininkui įsikurti ir pritaikyti patalpas reikia didelių investicijų, nekonkuravimo nuostata kartu su ilgesniu nuomos sutarties terminu yra didelę reikšmę turinti paskata nuomininko investicijoms. Be to, tuomet, kai konkurentas yra čia pat, konkurencija kainomis itin apsunkinama.

Kita vertus, didelis skaičius sutarčių, kuriose yra nekonkuravimo nuostatos, gali labai apriboti galimybes į rinką ateiti naujiems dalyviams ir apriboti tarp nuomotojų konkurenciją nuomos kainomis.

Reikšmingos baudos Latvijoje

Latvijos konkurencijos priežiūros institucija 2011 m. ėmėsi veiksmų prieš prekybos tinklų sudaromus nekonkuravimo susitarimus su prekybos centrų valdytojais ir skyrė 232,113 Eur baudą „Rimi“, kurios iniciatyva į susitarimus su nuomotojais buvo įtrauktos sąlygos, draudžiančios be „Rimi“ leidimo išnuomoti prekybines patalpas maisto prekių parduotuvėms. Po metų analogišku pagrindu „Maxima Latvija“ skirta 37,115 Eur bauda. „Maxima Latvija“ įtraukdavo draudimą nuomotojui išnuomoti patalpas, viršijančias nustatytą ploto ribą, be „Maxima Latvija“ sutikimo. Šalių nustatyta ploto riba buvo ženkli, nes ji neturėjo reikšmės mažų prekybininkų santykiams su nuomotojais ir ribojo galimybes išsinuomoti patalpas tik didiesiems mažmeninės prekybos tinklams.

Abiem atvejais nubausti tik prekybos centrai, o nuomotojai pripažinti „nukentėjusiaisiais“ – neva susitarimais nepagrįstai apribotos nuomotojų teisės laisvai savo nuožiūra priimti verslo sprendimus.

#1. Didelė įrodinėjimo našta

ESTT, priešingai nei Latvijos konkurencijos priežiūros institucija, „Maxima Latvija“ veiksmuose ypatingų prieš konkurenciją nukreiptų kėslų neįžvelgė. ESTT rėmėsi Cartes Bancaires sprendime suformuluota taisykle dėl „tikslo“ bei „poveikio“ pažeidimų atskyrimo ir konstatavo, jog nekonkuravimo nuostatos nuomos sutartyse nepatenka į konkurenciją dėl „tikslo“ ribojančių susitarimų kategoriją, nes nėra pakankamai empirinių duomenų ar ekonominių studijų, kurios patvirtintų, kad tokių susitarimų prieštaraujantis konkurencijai poveikis būtų toks akivaizdus, jog nereikėtų atlikti ekonominės nekonkuravimo susitarimų poveikio analizės. Todėl ESTT išreiškė poziciją, jog nekonkuravimo nuostatos įtraukimas į nuomos sutartį negali būti laikomas draudžiamu susitarimu, kuris vien dėl savo pobūdžio trukdo, riboja arba iškraipo konkurenciją atitinkamoje rinkoje.

Pasak ESTT, nekonkuravimo susitarimai patenka į „poveikio“ pažeidimų kategoriją. Tai reiškia, kad norint įrodyti draudžiamo susitarimo egzistavimą, būtina įrodyti potencialų arba realų konkurencijai prieštaraujantį poveikį. Norint įrodyti „poveikio“ pažeidimą, būtina įvertinti rinkos struktūrą ir rinkos koncentracijos laipsnį bei situaciją rinkoje, jei konkretaus susitarimo nebūtų ir nepamiršti įvertinti kitus konkurencijos parametrus.

Nagrinėjamu atveju svarbiausia įvertinti konkurentų galimybes konkrečioje vietovėje išsinuomoti prekybines patalpas ar statyti naują prekybos centrą, t. y. potencialaus naujoko galimybes konkuruoti su senbuviais. Nuomininkams ir nuomotojams reikėtų įvertinti visą konkrečioje vietovėje nuomojamą ir galimą išsinuomoti plotą. Šių duomenų pagrindu apskaičiuojamos rinkos dalys geografinėje rinkoje, nes „poveikio“ pažeidimas gali būti nustatytas ir tuomet, kai dėl bendro visų atskirų nuomos sutarčių su nekonkuravimo nuostatomis poveikio naujų rinkos žaidėjų atėjimas praktiškai neįmanomas.

Kitaip tariant, priskyrus nekonkuravimo nuostatas nuomos sutartyse galimiems „poveikio“ pažeidimams, ženkliai padidėja pažeidimo įrodinėjimo našta tiek konkurencijos priežiūros institucijoms, tiek potencialiems ieškovams.

Tokią ESTT poziciją dėl nekonkuravimo susitarimų patalpų nuomos sutartyse galima paaiškinti tuo, jog nuo Cartes Bancaires sprendimo ESTT riboja „tikslo“ pažeidimų kategorijos plėtrą ir ateityje, matyt, „tikslo“ pažeidimų formų skaičius nenutols nuo draudžiamų susitarimų formų sąrašo, nurodyto Sutartyje dėl Europos Sąjungos veikimo. Konkurencijos įstatymo taikymo atžvilgiu, nekonkuravimo susitarimo vertinimas būtų analogiškas.

#2. Saugumo ribos

Vertikaliems susitarimams taikytinas Bendrosios išimties reglamentas, todėl, vertinant nekonkuravimo susitarimo riziką konkurencijos teisės atžvilgiu, yra svarbi nuomotojo rinkos dalis tarp visų nuomotojų bei nuomininko rinkos dalis tarp visų nuomotojų atitinkamose rinkose. Jei rinkos dalys (atskirai nuomininko ir nuomotojo!) neviršija 30 proc. ribos, nekonkuravimo susitarimas, tenkinantis papildomas sąlygas, nebus laikomas pažeidžiančiu konkurencijos teisę.

Latvijos konkurencijos priežiūros institucija „Rimi“ ir „Maxima Latvija“ atvejais laikėsi pozicijos, jog nuomos sutartys nėra prilygintinos įprastoms tiekimo ar distribucijos sutartims, nes nuomos sutartys nėra susijusios su prekių pardavimu ar pirkimu. Latviai nagrinėtas nuomos sutartis kvalifikavo kaip vertikaliuosius susitarimus, kuriems netaikytinas Bendrosios išimties reglamentas. Jų vertinimu, tokie susitarimai ypatingi dėl sukeliamų horizontaliųjų antikonkurencinių padarinių mažmeninės prekybos tinklų konkurentams.

ESTT pateiktas situacijos vertinimas leidžia manyti, jog nuomos sutartims galėtų būti netiesiogiai taikytini Bendrosios išimties reglamente įtvirtinti kriterijai. Juk ekonominiu požiūriu nuomotojas tiekia išteklių – patalpas, kurios nuomininko naudojamos ekonominei veiklai vykdyti.

Taip pat reikėtų nepamiršti ir atvejų, kai rinkos dalys (atskirai nuomininko ir nuomotojo!) neviršija 15 proc. ribos. Tokiu atveju nekonkuravimo susitarimas patalpų nuomos sutartyje dėl savo mažareikšmiškumo greičiausiai nepažeis konkurencijos teisės, nepaisant sutarties trukmės.

#3. Patalpų nuoma – lokali rinka

ESTT, pateikdamas gaires dėl nekonkuravimo susitarimų patalpų nuomos sutartyse, nurodė, jog reikšmingas ekonominių veiksnių vertinimas „mažmeninės maisto prekybos vietos rinkoje“ bei „aptarnavimo zonose, kuriose yra prekybos centrai“. Tai reiškia, jog, vertinant nuomininko ir nuomotojo rinkos dalį, visą rinką sudarys visos panašaus dydžio prekybinės ar aptarnavimo paslaugoms skirtos patalpos, kurias nuo to paties taško galima pasiekti automobiliu per maždaug 30 min. Būtent tokio ploto ribose nuomotojams ir nuomininkams siūlytina įsivertinti savo rinkos dalis prieš sudarant nekonkuravimo susitarimus.

#1, #2, #3

Nors „Maxima Latvija“ bylos sprendimas sumažino nekonkuravimo nuostatų patalpų nuomos sutartyse neteisėtumo riziką, rinkos dalyviui užimant daugiau nei 30 proc. rinkos dalį bei esant realioms įėjimo į rinką kliūtims naujiems žaidėjams, išlieka didelė konkurencijos teisės pažeidimo tikimybė.

Autorius:

GLIMSTEDT teisininkas Jonas Šalna

Straipsnis publikuotas vz.lt


Teisininkai: Jonas Šalna

Kontaktai

Jogailos 4, 01116 Vilnius
Telefonas: +370 5 2690 700